Paylı Mülkiyette Ön Alım (Şufa) Hakkının Kullanılması
Gayrimenkul hukukunda sıkça karşılaşılan konulardan biri olan ön alım hakkı, diğer adıyla şufa hakkı, paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda paydaşlar arasında önemli bir denge unsuru oluşturur. Bu hak, bir paydaşın kendi payını üçüncü bir kişiye satması durumunda, diğer paydaşlara satılan o payı öncelikle ve aynı koşullarla satın alma yetkisi verir. Peki, paylı mülkiyette ön alım hakkı nasıl kullanılır ve bu süreçte nelere dikkat etmek gerekir?

Ön Alım Hakkı (Şufa Hakkı) Nedir?
Ön alım hakkı, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 732 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Paylı mülkiyette, bir paydaşın kendi payını bir başkasına satması halinde, diğer paydaşların o payı aynı satış koşullarıyla öncelikli olarak satın alma yetkisini ifade eder. Bu hak, paylı mülkiyetin devamlılığını sağlamak, yabancı kişilerin paylı mülkiyete dahil olmasını önlemek ve paydaşların birbirleriyle olan ilişkilerini korumak amacıyla getirilmiştir.

Ön Alım Hakkının Kullanılabilmesi İçin Şartlar
Ön alım hakkının kullanılabilmesi için bazı temel şartların oluşması gerekir:

• Paylı Mülkiyetin Varlığı: Öncelikle, üzerinde ön alım hakkı kullanılacak taşınmazın paylı mülkiyete tabi olması şarttır. Hisseli tapu olarak da bilinen bu durum, bir taşınmazın birden fazla kişiye ait olduğu anlamına gelir.

• Payın Satışı: Ön alım hakkı, sadece payın satış suretiyle devredilmesi halinde ortaya çıkar. Bağış, trampa (mal değişimi), miras veya cebri icra yoluyla yapılan devirlerde ön alım hakkı kullanılamaz. Çünkü bu tür devirlerde satış sözleşmesinin temel unsurları (bedel ve rıza) tam olarak gerçekleşmez.

• Satışın Üçüncü Kişiye Yapılması: Satışın, paydaşlardan birine değil, paylı mülkiyette paydaş olmayan üçüncü bir kişiye yapılması gerekir. Eğer pay, diğer bir paydaşa satılırsa, ön alım hakkı kullanılamaz. Bu durum, yasanın amacının yabancılaşmayı önlemek olmasından kaynaklanır.

Ön Alım Hakkının Kullanım Süresi ve Yöntemi
Ön alım hakkı, payın üçüncü kişiye satıldığı ve tapuda tescil edildiği tarihten itibaren işlemeye başlar. Kanun, bu hakkın kullanımı için iki farklı süre öngörmüştür:

1. Satışın Bildirilmesi Halinde: Satışın, noter aracılığıyla diğer paydaşlara bildirilmesi halinde, ön alım hakkı bildirimden itibaren üç ay içinde kullanılmalıdır. Bu bildirim, satışın tüm detaylarını (alıcı, satış bedeli, satış koşulları vb.) içermelidir.

2. Satışın Bildirilmemesi Halinde: Eğer satış, diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmezse, ön alım hakkı, her halükarda satışın tapuda tescil edildiği tarihten itibaren iki yıl içinde kullanılabilir. Ancak, iki yıllık süre, satışın öğrenildiği tarihten bağımsız olarak işler ve bu süre hak düşürücü niteliktedir.

Ön alım hakkı, dava yoluyla kullanılır. Hakkı kullanmak isteyen paydaşın, kanuni süreler içinde tapudaki satış bedeli ve masrafları depo ederek (mahkeme veznesine yatırarak) bir ön alım davası açması gerekir. Dava açılmadan bedelin depo edilmesi zorunlu değildir, ancak dava açıldıktan sonra mahkeme tarafından belirlenen süre içinde bedelin depo edilmesi istenecektir.

Ön Alım Hakkından Vazgeçme
Paydaşlar, ön alım hakkından önceden feragat edebilirler. Bu feragat, resmi şekilde (noterde) yapılmalı ve tapu kütüğüne şerh verilmelidir. Ayrıca, belirli bir satış için özel olarak vazgeçme de mümkündür. Bu vazgeçme, satışın gerçekleştiği tarihte veya öncesinde yazılı şekilde yapılmalıdır.

Dikkat Edilmesi Gereken Önemli Noktalar

• Muvazaa (Danışıklı İşlem): Uygulamada, ön alım hakkını bertaraf etmek amacıyla satış bedelinin tapuda gerçek değerinden yüksek gösterilmesi gibi muvazaa (danışıklı işlem) durumları ortaya çıkabilir. Bu gibi durumlarda, ön alım hakkını kullanmak isteyen paydaş, muvazaa iddiasında bulunarak gerçek satış bedelini ispat etme yoluna gidebilir.

• Yargıtay Kararları: Ön alım hakkı davaları, Yargıtay’ın kökleşmiş içtihatlarıyla şekillenmektedir. Bu nedenle, davanın açılması ve takibi sürecinde güncel Yargıtay kararlarının titizlikle incelenmesi ve bu doğrultuda hareket edilmesi büyük önem taşır.

• Hukuki Destek: Ön alım hakkı davaları, teknik detayları ve hukuki süreçleri barındıran karmaşık davalardır. Hak kaybına uğramamak ve süreci doğru yönetebilmek adına, alanında uzman bir gayrimenkul avukatından hukuki destek almak hayati öneme sahiptir.

Sonuç
Ön alım hakkı, paylı mülkiyetteki paydaşlar için güçlü bir güvence mekanizmasıdır. Bu hakkın doğru zamanda ve doğru şekilde kullanılması, paydaşların mülkiyet haklarını korumalarını sağlar.